Una búsqueda rápida del término ”okupa” en cualquier motor de búsqueda online nos mostrará, antes que cualquier referencia sobre los fines, actividades, finalidades, o demandas del colectivo, una retahíla de noticias sobre violencia, insalubridad, dramas personales de los propietarios afectados y, en general, lamentos impotentes ante lo que ya no es una anécdota, sino un mal endémico.

Ya han quedado atrás, por la larga trayectoria del movimiento, los días de denuncia, de subrayar sus perjuicios, de desincentivar a sus miembros, o incluso de concienciar a los poderes políticos sobre la necesidad de atajar el problema. Hoy es una cuestión (casi, porque dentro de cualquier sistema, siempre hay parásitos-detractores del mismo) unánimemente admitida que el fenómeno de la ocupación ilegal (porque “ilegal” es la elipsis nominal que la K sustituye) de inmuebles es un gato al que hay que ponerle un cascabel, aunque no haya quien se atreva. En esta nueva fase de propuestas en la que nos encontramos, creemos que la figura del notario, con la previa habilitación del legislador que proponemos, puede ser una herramienta útil, eficaz y, sobre todo, definitiva, contra la ocupación ilegal.

Las primeras propuestas de reforma del marco legal actual (que habilita y no desincentiva, por no decir que fomenta, ni soluciona estas ocupaciones ilegales) se han visto paralizadas, como no podía ser de otra manera, por el juego de las mayorías, los intereses políticos, y los vaivenes del proceso legislativo (otro que se usa y se retuerce por sus actores para finalidades contrarias a las que le son intrínsecas). La última propuesta, de principios de 2024, planteaba que, una vez una autoridad pública o sus agentes requirieran a la persona o personas que habían ocupado ilícitamente un inmueble para que lo desalojaran, estos debían abandonarlo voluntariamente en el plazo máximo de veinticuatro horas o acreditar en ese tiempo que están autorizados para habitar la vivienda. A falta de dicha acreditación los agentes procederían al lanzamiento inmediato si no se ha producido el desalojo voluntario.

La medida toca hueso en la raíz del problema: la posesión sin título habilitante. No obstante, existen otros problemas que no se resolverían con ella, como la posesión ilegítima derivada de un título resuelto, por ejemplo, el arrendamiento resuelto por falta de pago de la renta. Intentemos, no obstante, aportar alguna solución al problema principal y proponer algún refuerzo a aquella propuesta.

La solución, como adecuadamente atisba el legislador, pasa por justificar la regularidad de la posesión, es decir, demostrar el título del que se deriva. No obstante, tal potestad corresponde a una autoridad o a sus agentes, que se configuran, empero, sin potestad dirimente de cualquier eventual conflicto que pudiera surgir. Bien la autoridad judicial en un proceso sumarísimo que no podría descender al fondo de la cuestión incidental planteada, bien las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado. Y aquí es donde la propuesta hace aguas. Si la posesión es ilegal, si el ocupante tiene el escrúpulo suficiente como para ocupar ilícitamente una propiedad ajena (y otras formas de violencia asociadas a este fenómeno), ¿qué obstáculo va a suponer la presentación de un título falso? Con las más básicas dotes de informática, en menos de diez minutos, no digamos ya veinticuatro horas, podrá presentar el más aparente de los documentos privados de arrendamiento. Así, el salvavidas del desalojo express propuesto por el legislador, se convierte en un peso muerto que vuelve a hundir al propietario en las profundidades del sempiterno procedimiento judicial.

Identificaba adecuadamente este problema CUENA CASAS[1] señalando que ni siquiera en un eventual procedimiento sumarísimo, sino solo bajo la luz del juicio verbal, podría dilucidarse la validez del título[2]; todo ello con la consecuente dilación del proceso de desalojo y satisfacción de los intereses del ocupante ilegal. Por todos es sabido que los perjuicios causados por este tipo de ocupaciones nunca se resarcen, por la insolvencia manifiesta de los responsables. Para CUENA CASAS la solución pasa por una reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos que modifique la  libertad de forma del contrato de arrendamiento contemplada en su art. 37. La conversión en formal del arrendamiento, propone, con una mera “formalidad administrativa”, tal y como un contrato celebrado por escrito sellado y depositado en la Comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble (Consejería

[1] CUENA CASAS, Matilde: “Okupación y falsedad del título jurídico. Propuestas de reforma” En: https://www.hayderecho.com/2022/11/14/okupacion-ilegal-y-falsedad-del-titulo-juridico-propuestas-de-reforma/

[2] La Ley 15/2018 ya modificó la Ley de Enjuiciamiento civil en esta línea, aunque excluyendo los locales ocupados, previendo que el titular del inmueble ocupado pueda solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. Si en el plazo de 5 días a contar de dicha solicitud los ocupantes no aportan título que justifique su situación posesoria, entonces serán desalojados (art. 441.1.bis LEC).

Y es cierto que, si hacemos depender del título la solución a la ocupación ilegal, hay que garantizar que el título, no solo no tenga problemas de autenticidad y veracidad, sino que esté, además, garantizada su legalidad. Y para ello, qué mejor que la escritura pública. La intervención del notario en la génesis del título garantiza su veracidad, la fehaciencia de la fecha y, especialmente, la legalidad del contrato. Por tanto, nuestra propuesta, va un paso más allá: que se establezca la escritura pública como forma de ser del contrato o como forma ad utilitatem ligada, por sus especiales características y garantías, al procedimiento express de desalojo. De esta forma, ante la ausencia de un documento público, dotado de una especial eficacia por el legislador, no podría obtenerse la nueva especial protección dispensada por la ley.

Además, el documento público permitiría reflotar el sumergido mercado del alquiler, por un lado, y ofrecer una imagen estadística fidedigna de la situación del mercado de vivienda (completada con la compraventa), que permita a los poderes públicos adoptar medidas eficaces sobre una base de información realista y no meramente especulativa.

La fehaciencia de la fecha y la intervención notarial, con el control de legalidad que esta lleva aparejado, implican, también, que la elusión fiscal propia del arrendamiento debiera tocar a su fin. Pero el mismo efecto se produciría igualmente con el registro ante una autoridad administrativa de un documento privado, ya que adquiriría fehaciencia la fecha por depositarlo ante un funcionario por razón de su oficio, según el artículo 1.227 del Código Civil. Digamos que, partiendo del mismo efecto inevitable (el pago del impuesto), el documento notarial aporta mucho más que el documento privado pasado por un registro administrativo. Por el mismo precio, con la escritura se obtienen mayores beneficios.

Quizá, para paliar esta consecuencia, no sería descabellado proponer que, una vez reformada la legislación nacional, las comunidades autónomas bonifiquen la cuota del impuesto para conseguir su práctica supresión en los arrendamientos de vivienda, de un modo similar al que ocurre con las donaciones en la línea recta en la mayoría de comunidades autónomas de nuestro país. Tienen así los poderes políticos autonómicos una oportunidad de oro para mostrarse no solo de palabra sino de facto, del lado de la ley, del lado del propietario y, también, del inquilino de buena fe. Y todo ello prácticamente a coste cero. Dado que ahora mismo es un impuesto que apenas recauda, pasaría a convertirse en un impuesto declarado, pero bonificado en su mayoría. Podría, por ejemplo, mantenerse una cuota residual, entre el 1 y el 5%, que incentivara su declaración y aumentara los ingresos por recaudación.

Se distribuiría así el coste del arrendamiento entre las partes, ya que el arancel devengado por la escritura corre a cargo del propietario (artículo 20.1.in fine, tras la reforma operada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). Con este pequeño coste para el arrendador o propietario, que redunda en su beneficio directo, este obtiene a cambio seguridad jurídica y, junto a una reforma legislativa, seguridad, en el amplio sentido del término, casi tan inmediata, y desde luego más económica que una costosa (pero siempre eludible) alarma anti-ocupación instalada en el inmueble.

[1] CUENA CASAS, Matilde: “Okupación y falsedad del título jurídico. Propuestas de reforma” En: https://www.hayderecho.com/2022/11/14/okupacion-ilegal-y-falsedad-del-titulo-juridico-propuestas-de-reforma/

[1] La Ley 15/2018 ya modificó la Ley de Enjuiciamiento civil en esta línea, aunque excluyendo los locales ocupados, previendo que el titular del inmueble ocupado pueda solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. Si en el plazo de 5 días a contar de dicha solicitud los ocupantes no aportan título que justifique su situación posesoria, entonces serán desalojados (art. 441.1.bis LEC).